滕威林先生是养老业的独立研究人与投资人金地集团高级创意顾问、前中金公司董事总经理和原汇丰投资银行首任北京首席代表、海南"钻石海岸"项目联席创始人、云南"佤山秘境"项目董事长、全经联养老住区顾问。他是资深的投资银行家和长期以来活跃的直接投资人。目前专注于养老产业、精品度假地产、医疗健康行业和跨国并购交易。政策、服务、融资已经成为养老地产发展瓶颈。尤其在融资上很多项目都在苦苦等待资金救赎。
“实际上企业可以选择私募基金方式融资破解但从目前来看最好还是要有些资产让投资者看到盈利空间之后再过渡到信托模式。这种演变应该是企业可以考虑的融资方式。”中国养老产业联盟副会长、金地集团[简介最新动态]高级创意顾问滕威林表示。
日前针对养老地产的融资问题中国房地产报采访了滕威林。
中国房地产报：现在养老地产普遍存在投资大、周期长、盈利模式不清等问题一些项目不得不通过“销售+持有”方式运作甚至被质疑以养老之名行房地产之实对于这一问题你怎么看？
滕威林：实际上在经营模式上“资产+服务”混搭模式比较适合现在的养老地产发展现状。资产部分的存在是要让开发商看到经营养老地产项目是有利润空间的通过销售部分住宅可以迅速回笼资金。但作为养老地产项目相应的服务又是必不可少的这部分就可以自己持有通过前期补贴或微利模式持续发展。
中国房地产报：目前除了上述运作模式外还有哪些模式在市场上拓展。
滕威林：目前在养老地产领域有7种运作方式：一是“创业者+天使投资人”的单店模式这是目前采用得最多的融资方式；二是开发商利用自有资金开发养老地产项目但会产生较大资金压力；三是公办民营方式因为有政策上支持包括财政补贴或土地划拨因此运营成本较小但该种方式难以规模化发展；四是保险企业利用雄厚的低成本资金投资养老地产项目由于保险产品与养老有天然的接近性是最适合投资养老地产的资金来源；五是私募基金但还处于观望阶段；六是会员卡模式比如上海亲和源；七是众筹模式老人可以参与众筹享受回报及相应的养生养老服务。
目前我也在运作两个养老地产项目对于养老服务未来的预期收益我是比较有信心的虽然没有精确测算但收益率达到10%~15%是可能的。
中国房地产报：对于养老地产项目融资你个人比较倾向哪一种？
滕威林：我比较看好会员卡模式和众筹模式。
中国房地产报：你刚才提到保险模式存在风险能进一步解释一下吗？
滕威林：保险企业因为资金储备量大拿到手的项目动辄就是几百亩但如此大规模的项目只能建在郊区。风险就在这里项目建在郊区脱离了原来的社会环境忽略了老人对亲情和社交圈子的渴望入住率会受到影响。
我认为可行的方式应该是小项目、密布局让养老地产项目遍地开花而不是期待一个大项目去覆盖周边地区。在一个规模庞大的项目中满目皆白发的集中式的孤独会降低老人的幸福感。
中国房地产报：我们曾有过调查作为可选的融资方式养老地产基金、信托虽然看好养老产业的未来发展但大多持观望态度真正有项目落地的很少你如何看待这种现象？实现资金与养老项目融合的关键是什么？
滕威林：这个现象很正常没有可以盈利的预期资金必然会很谨慎。要实现养老地产项目与资金的融合开发商要拿出令人信服的产品来。
中国房地产报：在你对养老产业的研究和投资经验的基础上你认为养老地产的难点在哪里？解决之道有哪些？
滕威林：目前中国老人群体分为两种类型一种是未富先老的收入低、消费理念不强的老人；二是富而未老的老人这部分老人即将达到退休年龄消费潜力正在释放。而难点就是未富先老和富而未老两者之间的脱节。未富先老的80多岁的老人在没有享受到改革开放带来的红利之前就已经老去消费潜力不足。富而未老的这部分老人现在还没有到达需要护理的年龄。两者间的脱节造成了现在养老地产的盈利困境。
在欧洲养老首先是政府的事情对于不能自理需要照护的老人政府要承担起责任公办养老机构主要就是解决这部分老人的养老问题。在中国政府应该要有担当要为养老托底不能自理的低收入老人应该由公办养老机构接纳。